"Separamos alguns pareceres e jurisprudências para facilitar o entendimento do Envidraçamento de Varandas em relação a Lei e ao Estatuto e/ou Regimento Interno dos  Condomínio".

 

Legislação sobre a Alteração de Fachadas.

 

 

ALTERAÇÃO DE FACHADA - NÃO DESFAZIMENTO Estabelecido no art. 10, inciso I da Lei 4.591/64 " é proibido a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada", exceto se o interessado obtenha a "aquiescência da unanimidade dos condôminos" como esclarece o § 2º do mesmo artigo.O assunto fachada começou a gerar problemas em função de instalação de redes de proteção, condicionadores de ar, envidraçamento de varandas, colocação de toldos e substituição de janelas de madeira por alumínio. Não há uma regra específica que garanta que não possa ser desfeita uma obra que venha a alterar a estética de concepção original da edificação. Mas algumas considerações podem auxiliar a determinação de critérios cujo o bom senso vigorará em prol de todos.

 

Ar condicionado - Em muitos prédios não é previsto no projeto original local para a instalação de condicionadores de ar. Pode então ser considerada a instalação de condicionadores alteração da fachada? Depende. Uma vez escolhido um local comum e linear à todas as unidades, fica estabelecida uma simetria padrão se mantendo desta forma a estética global. Com a instalação de protetores de fibra de mesmo tamanho e cor, tem-se uma maior harmonia do conjunto pois camuflarão os apartamentos sem aparelhos e com tamanhos diferentes. O que não é cabível e caracteriza alteração grosseira da fachada é a instalação aleatória dos aparelhos em diversas posições numa mesma prumada.

 

Toldos - Sem dúvidas a instalação de qualquer tipo de toldo causa discrepância, sendo sua instalação somente permitida se instalado em todas as unidades no mesmo padrão e modelo.

 

Janelas de Madeira X Alumínio - Aprovado em assembléia a mudança das janelas de madeira por de alumínio em decurso de esta primeira estar danificada pelo tempo, desde que a janela a ser substituída seja idêntica ao modelo instalado, embora haja uma pequena diferença na coloração, não caracteriza isto alteração de fachada. Contudo, quando não puderem ser todas as janelas trocadas de uma só vez, as que vierem a ser instaladas posteriormente, deverão ser idênticas aquelas anteriormente substituídas.

 

Grades - Embora ainda sendo um assunto polêmico, em função de visar uma maior segurança, não há dúvida que sua instalação pelo lado externo altera a fachada, além de prejudicar a segurança pois passa a servir de "escada" para a unidade imediatamente superior. Contudo, quando colocadas pelo lado interno da janela (sanfonadas ou pantográficas), garantirão a segurança que se destinam sem prejuízo a fachada.Redes de proteção: segue o mesmo princípio das grades.

 

Envidraçamento das varandas - Da mesma forma das demais alterações, não havendo uma decisão unânime dos condôminos, este ato também se caracteriza como alteração da fachada, uma vez que um envidraçamento isolado certamente causa um desvirtuamento do aspecto estético e da arquitetura da edificação. A 5ª Câmara Cível do TJRJ, porém, favoreceu o condômino que envidraçou a varanda de sua unidade com esquadrias de alumínio que não perturbaram de modo apreciável a harmonia da fachada.Caso o envidraçamento seja de grande percentual de abertura este é considerado bem móvel, não ocasionando na maioria das veses alteração desde que as tonalidades de coloração de vidro e alumínio sejam pertinentes às originais da fachada do prédio.

 

Legislação sobre o Envidraçamento de Varanda

 

Os novos empreendimentos imobiliários, em sua esmagadora maioria, contemplam apartamentos com sacadas. Há quem as chame de varanda ou terraço. Especialmente nos grandes centros, morar num imóvel com ampla varanda é sinônimo de qualidade de vida. As incorporadoras aproveitam a febre das sacadas e lançam empreendimentos com churrasqueiras, fornos de pizza, pias e floreiras nas varandas, que muito alavancam as vendas. Projetos arquitetônicos arrojados integram as sacadas com as salas dos apartamentos, criando ambientes fantásticos.

 

O crescimento dos empreendimentos imobiliários com sacadas fomentou um assunto extremamente polêmico e delicado, objeto de incansáveis discussões nas assembléias de condomínio, qual seja: O ENVIDRAÇAMENTO DAS VARANDAS CONFIGURA ALTERAÇÃO DE FACHADA?

 

Diante de convenções de condomínio completamente omissas sobre o tema e posturas municipais obscuras, os advogados ficam em maus lençóis nas assembléias, quando questionados a opinar sobre o assunto. Há moradores que, sem qualquer autorização da assembléia geral ou do síndico, resolvem envidraçar suas varandas, causando graves transtornos ao condomínio, que precisa até se socorrer de ação demolitória.

 

Não tenho dúvida em afirmar, com base nas tendências de mercado e na jurisprudência, que o envidraçamento das varandas, desde que autorizado em assembléia, com padronização estética e estudo técnico, não configura alteração de fachada. Nesse sentido:

 

Condomínio - fato que não importa em alteração da forma externa da fachada - inexistência de violação da lei ou da convenção condominial - ação cominatória improcedente - inteligência do Art. 628 Do Código Civil.

 

O simples envidraçamento de uma varanda não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra, se a conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. Nº 51.149 - Capital - 4º Câmara Civil do TASP - Votação Unânime.

 

O Supremo Tribunal Federal (Revista Forense 128/458) entendeu que "não constituindo o envidraçamento das varandas inovação da forma exterior do edifício, basta, para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos".

 

Jurisprudência em relação ao Envidraçamento de Varandas

 

"O direito real de propriedade frente ao interesse coletivo condominial eventualmente atingindo, aspecto legal, doutrinário e jurisprudencial".

 

Servimo-nos do texto abaixo, extraído parcialmente de parecer técnico jurídico, para o fim de esclarecer o aspecto legal possível de discussão quanto a colocação de cortinas de vidros (ou Envidraçamento de Varandas), observamos que este não esgota a discussão, contudo, aborda de forma sóbria e imparcial o tema de interesse.

 

Tem-se como norma, que qualquer alteração de mudança de cor da fachada até a construção de uma segunda garagem, por exemplo, deve ser levadas a discussão e aprovação em Assembléia, respeitando-se o mínimo para votação e aprovação.

 

Todavia, os condôminos têm o direito de acrescentar benfeitorias em sua unidades, para conservação, podem modificá-la internamente, de acordo com o artigo 96 do Código Civil Brasileiro, que claramente dispõe:

 

"Art. 96 As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias."

1°são voluptuárias as de mero deleite ou recreio que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

2° são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

3° são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

 

Ainda que não bastasse, o artigo 19 da Lei 4591/64, assegura ao condômino o direito de usar, com exclusividade de sua unidade autônoma "Segundo as suas conveniências internas do prédio (área útil), portanto, inexiste proibição legal e o interessado poderá obter a autorização para o ato, normalmente se o regulamento condicioná-la à observância de alguma formalidade secundária de convivência social. No silêncio dos estatutos com a resolução fica relevada a livre iniciativa do condômino. Não há, nessa hipótese violação do artigo 10, I da lei 4591/64.

 

Entrementes, para tanto, necessária a aprovação da obra por Assembléia, se assim dispor a Estatuto/Regimento Interno, porém, alguns cuidados devem ser tomados, tal como, não poderá fazer nada que interfira na parte externa ou na segurança do condomínio. são os casos a seguir:

-portas,janelas e varandas: do lado de dentro, o condômino pode fazer o que quiser. Do lado de fora, precisa ficar igual aos outros apartamentos.

-grades ou redes de proteção: a convenção e regulamento não podem impedir a sua colocação, mas é necessário seguir um padrão, para não modificar a unidade visual da fachada.

 

Cabe salientar que, não existe uma lei específica sobre a colocação de redes de proteção ou qualquer outro produto, tal como envidraçamento em condomínios, porém, estas práticas já se tornaram um costume, uma vez que cumpre de forma eficaz a sua função, sem alterar a fachada dos edifícios ou agredir o estilo arquitetônico das construções.

 

Cumpre esclarecer o que diz a Lei do Condomínio, bem como transcrever comentários de especialistas em Direito Imobiliários.

"Art. 10. É defeso a qualquer condômino":

I - Alterar a forma externa da fachada;

II - Decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação.

 

"No Brasil, graças a Lei do Condomínio as fachadas dos nossos edifícios são razoavelmente uniforme, bonitas, sem anúncios comerciais. As exceções visíveis são prédios de um dono só, que não estão obrigados a obedecer à Lei 4591/64, deixando que seus ocupantes dêem um aspecto pitoresco á fachada".

 

O Poder Judiciário tem se posicionado no que se refere á colocação de cortinas de redes ou outros objetos de proteção nas sacadas, visando não só embelezar o mesmo como também evitar que as crianças caiam dos apartamentos, tem sido bom senso e critério. Coloca-se o fato de segurança em primeiro lugar, ou seja, tem se decidido que a colocação destes produtos não constituem alteração da fachada.

 

Podemos verificar que a proposta de colocação de cortinas de vidros (envidraçamento), não se trata de alteração de fachada, pelo contrário, eis que as mesmas serão colocadas na parte interna de cada apartamento o que traduz um enriquecimento que pode ser até embelezador ao conjunto, obedecida à conveniência de uma padronização estética, mesmo que, momentaneamente, alguns não se disponham a envidraçar a área social.

 

A interpretação literal de lei pode levar a conclusões absurdas, contudo, fazendo-se uma interpretação sistemática e objetiva do artigo 10 e seus incisos da Lei 4591/64, chegaremos a conclusões que a unanimidade só é exigida quando a modificação ferir o conjunto arquitetônico do prédio, deixando-o desfigurado.

 

O legislador não pretendia que a Lei fosse redigida para impedir que o edifício passasse por processo de modernização, transformação, melhoria e segurança, aperfeiçoando sua imagem original e adotando nova feição plástica com o emprego de materiais mais apropriados. Segundo entendimento de especialistas: “O importante é que a modificação do prédio não traga um dano estético”.

 

Ressaltamos novamente, que a Lei do Condomínio em seu artigo 10 e incisos proíbe a modificação da fachada externa, o que não é o caso, eis que como já salientado as mesmas encontram-se do lado interno sem qualquer utilização de esquadrias que modifiquem ou alterem a estética do referido prédio.

 

Segundo o Ilustre Mestre e Professor Clóvis Beviláqua:

“De um modo geral deve entender-se que a alteração é o que muda o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser”.

 

Fato que ocorre no presente caso, envidraçamento da área social e varanda.

 

Não obstante, pela clareza e transparência, o parágrafo segundo do mesmo dispositivo mencionado acima, admite a referida alteração de fachada, se houver a aquiescência da unanimidade dos condomínios.

 

Desta forma, resta-nos concluir que ante o projeto apresentado, que este não implicará na alteração da fachada, pelo contrário, trará ao referido imóvel maior valor de mercado, além de embelezá-lo e o primordial, proteção e segurança para famílias com crianças em idade tenra.

 

Se não bastasse, nossos tribunais já se manifestaram, favoravelmente, sobre o envidraçamento.

 

“Condomínio – Edifício de apartamento – Envidraçamento de terraço por um dos condôminos: Fato que não importa em alteração da forma externa da fachada. Inexistência de violação da lei ou da convenção condominial – ação cominatória – Improcedente Inteligência do art. 628 do Código Civil. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra se conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. (Nº 51.149 - Capital – 4ª Câmara Civil TASP Votação unânime “in apelações Cíveis, Trib. Alçada, pág. 296/7)”.

 

Observamos, que o referido artigo 628 acima indicado, passou a contar com a nova redação no novo código civil, refere-se ao parágrafo único do artigo 1.314, com redação mais atual e clara, compila inclusive o que determinava o artigo 633 daquele, que de forma branda não indica restrição ao produto em questão.

 

Outros ressaltam que:

 

“Pequenas alterações não quebram a harmonia do conjunto e, assim, não devem ser vedadas” (Revista dos Tribunais, Vol. 303/171).

 

O STF, em julgado já proclamou que “não constituindo o envidraçamento das varandas da fachada inovação da forma exterior do edifício, basta para esclarecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos” (Ver. Forense, vol 128/458).

 

Também pontificou a mais alta Corte “in Rec. Ext. de nº 35.837, do Distrito Federal, que a Assembléia Geral de Condôminos não tem competência para proibir o envidraçamento do terraço, no silencio da Convenção.

 

Assim, pelo que verificamos na lei, doutrina e jurisprudência a tese de que o envidraçamento de varanda não modifica a fachada, equacionando-se, perfeitamente, dentro do esquema do artigo 5º da Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro, não havendo qualquer violação do artigo 10, inciso I da Lei 4591/64.